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                地产大亨川普上台半年美国房地产市场走势如何

                来源?#20309;?#30693; 作者admin 人气 发布时间2018-03-13
                摘要美国乔治亚州立大学罗宾森商学院房地产和金融学传授房地产核心从任姚文雄6月14日下战书正在上海做了一场详解美国近一年特别这半年从川普上台当前美国贸易地产的成长示状川普由于是搞房地产身世的并且他正在竞选过程中提出了良多对贸易敌对的政策从意

                美国乔治亚州立大学罗宾森商学院房地产和金融学传授房地产核心从任姚文雄6月14日下战书正在上海做了一场详解美国近一年特别这半年从川普上台当前美国贸易地产的成长示状“川普由于是搞房地产身世的并且他正在竞选过程中提出了良多对贸易敌对的政策从意他这个嘴巴也比力大上任当前对贸易常很是的敌对所以你看到竞选当前美国的股市一曲往上走这半年的股市一曲上涨整个上涨盈利高于过去两年三年然后美国的房地产也带了一个不小的”

                所以地产富翁川普的上任实的给美国楼市带来一个预知川普时代的美国房地产走势请姚文雄逐个为你分化

                感谢列位我今天次要讲一下美国过去快要一年特别这半年从川普上台当前美国贸易地产的成长的现状

                川普由于是搞房地产出生的大师晓得他搞的这个川普大厦并且他正在竞选过程中提出了良多对贸易敌对的政策从意他这个嘴巴也比力大上任当前对贸易常很是的敌对所以正在这个程度上你再看到竞选当前啊美国的股市一曲往上走这半年的股市一曲上涨整个上涨盈利高于过去两年三年然后美国的房地产也带了一个不小的所以他的竞选和对贸易带来的乐不雅从义强烈特别对房地产所以一部门是川普的功绩别的一部门由于对美国有决心他讲美国第一不像过去正在全球讲霸权从义他还有一个标语——美国出格沉视给美国人创培养业制制业回流

                然后他讲美国经济要正在第一位国际商业他不讲多边从义他要找出对美国更有益的国际商业条目正在这种环境下良多的国?#26102;?#38065;正正在向美国集中特别正在贸易平台从义所以?#19968;?#35762;一下哪些国度的本钱向美国回流还有一个就是诺言市场由于对美国实体经济陷入一种乐不雅所以本钱假贷利?#19990;?#24046;很是小这是经?#32654;?#19981;雅的间接凸显

                2017年是一个很特殊的年我现正在给大师讲一下大势美国的贸易地产一般环境下有很明白的贸易周期一般?#31185;?#24180;一个周期?#31185;?#24180;会回复?#31185;?#24180;会萧条这七年是怎样来的每一个做贸易地产的该当会晓得办公室工业用地良多签的契约合同大要就是7年那现正在良多关于办公室的契约会越签越长有的会达到十年对于大部门的贸易地产合同租约根基上是?#31185;?#24180;所以七年和七年之间两头就会有一个间隔这种间隔若是经济大势欠好的话很容易发生一个贸易地产价钱的波动所以七年的周期也现实上有按照

                那现正在是什么时候我?#20052;?#27425;的周期大要是从什么时候从2011年到现正在为止18年若是你算的线年这个时间曾经跨越了汗青上所有贸易回复的平均值七年所以从客岁起头正在川普上台之前我们颠末良多会商有可能这2017年有可能是一个转机点有可能会从回复转向一个收缩可是川普上台他改变了这个改变了大师这个moment所以现正在大师就是对这个工具有点不太确定了此中提出几个比力大的问题呢贸易地产会不会从现正在增加比力慢转向快速增加的时候还有一个问题就是什么呢你现正在的房租你的实体经济的根基面很好所以房租每年增加?#36152;?#26684;快现正在每个贸易借的房租每年大要3%~5%的速度上涨大部门的市场来说

                可是问题正在哪里呢若是利率上涨你会提高你的融资成本你会提高你的成本这两个能不克不及彼此抵消贸易地产和平易近居是绝对纷歧样的正在中国平易近居现实上你每年的?#25214;?#24456;是无限可能达不到百分之一可贸易地产像美国的话我给大师讲这?#25214;?#26159;怎样算的现正在大致是一个什么环?#24120;找?#24456;是主要这两个有可能彼此抵消我要讲一下贸易地产里面大要有六大类的地产类型哪些类型哪些市场有可能会表示很好哪些类型哪些市场有可能会表示欠好

                2017年大师最关怀的问题是什么是不是现正在短暂苏醒一下然后又下去了讲不清晰过去六个月这种乐不雅是不是好景不常还有川普两大政策从意税改税改的焦点是什么次要是贸易次要是企业所得税企业所得税美国是边境税率现正在大要边境税平均正在33%摆布30%~35%他的方针就是要把他降到15%还有一个他想把边境税调下去像?#36824;?#27491;在海外赔了一大?#26159;?#21253;罗麦当劳良多的现金它是流正在海外的免税群岛上不?#19968;?#22238;美国由于汇回美国一入国境就会成为边境税率所以税改的焦点就是能不克不及把跨国企业的这些钱吸引回来就是税?#21738;?#19981;克不及成功至关主要那别的一个美国金融危机之后大师做的最主要的事是什么呢就是加强监管避免雷同的风险会发生

                由于小企业以前你讲他不消给员工买医疗安全现正在你必需得买所以企业的医疗成本现实上很是高那川普就提出了相反的从意我要给这个企业解除监管但这个能不克不及做到现正在还没有这个他的工做小祖还有议员大师都正在这个标的目的勤奋可是立法他到底有多大的成功现正在还没有看到明白的信号

                好的一面全球大势全球现正在是一个低亨通场大师看一下从权债券的利率次要是国库的借的这一部门0以下负利率占多大比沉几年以前这一个是2016年一个是2017年2010年以前全球的从权基金负利率的85万亿美金然后本年降低了一点本年跟客岁比平均的从权基金的利率现实上往上涨的这是功德可是呢全体上仍是很可悲的给你付负利率日本跟十年期的国库券都是负利的这是很可骇的工作这申明层面临本国的经济没有决心单靠居平易近和企业投资金不脚以拉动经济所以他强制你?#20122;?#35201;投到实体经?#32654;?#25152;以整个的决心全球来大部门仍是不太好所以看一下日本一个月负利率五年负利率十年正利率可是只要百分之0.05你再看一下负利率负利率只要英国跟美国现正在的从率是正的这个就大致上?#20174;?#20102;对本国经济根基层面的环?#22330;?/p>

                再看一下美国和十年国库利润率这是两个从权国度到本钱上去融资付的利率高就申明人家对你的投资有决心所以美国国库现正在付的利率一曲要比要高那比来几年是如许的一曲往上涨就申明全球的投资者对美国的经济相对来说一曲是很好的并且是愈加乐不雅的立场

                美国过去30年由于制制业空心化良多职业?#39057;?#20102;亚洲导致良多的工人工资一曲鄙人滑可是从2015年起头曾经有了回复的苗头虽然?#29615;?#23376;跟2008年比可是趋向很好

                再看一下这个消费者的诺言大师都很是好特别川普当任这半年现实上整个消费者企业对美国经济的乐不雅比过去的六七年都高了良多比来三个月添加了快要53万的就业生齿美国的就业基数是几多呢美国一共大要是3个亿的生齿整个大要一个亿的家庭申明他的就业市场一曲正在改良整个这个就业率是过去十年来最高赋?#26032;?#26159;十年来最低的

                赋?#26032;ʣ?#36171;?#26032;视?#20004;个一个是表面上的别的一个?#21069;?#21035;的一个去掉了就业?#19990;?#38754;有两种人一个呢是找到了想要的工做去上班另一个是?#20063;?#21040;想要的工做选了一个次要的工做去上班所以这个呢就是相当于实正的赋?#26032;ʣ?#36739;着演?#26448;?#26159;4.5%可是4.5%包罗良多好?#20154;?#22823;学结业生他想去做金融职务?#20063;?#21040;金融工做呢就只能去工场上班这个也属于就业可是不属于实正的就业所以呢把这一部门人解除掉了所以数据高一点是8.9%可是的统计大要只要4.5%可是不管怎样着这个赋闲比沉一曲鄙人滑的形态所以这个市场一曲处于改良的形态

                第一个问题很是严沉的问题成本替代成本上涨次要是由于什么当一个城市里面你有一个建建项目开工的时候你找农人工干活他没有合作他会接管更低的工资可是一个城市里面当你有十个开辟项目动工的时候你就要去合作农人工?#24378;?#36767;商建建商就会提高建建工资美国现正在面对的就是这个问题你特别是你接了工做成本若是是新开辟的项目还有新开辟的项目你需要?#24230;?#24456;大的一?#26159;?#21435;雇人来这个时候成本就比往年高了狠多

                还有一个有别的一个市场现正在就表示很好过去讲是国际视野良多的租户是国?#39318;?#25143;举个例子来说一个做国际商业的好?#20154;?#29305;地做中国生意那他们正在美国住呢这类的贸易地产项目呢一般没有特地国美国内租户表示得很好由于汇率是一个很主要的要素美国现正在的美元一曲正在往上涨若是你同样用人平易近币去换算你毫无疑问人平易近币就处于贬?#25932;?#24577;

                还有一个那现正在美国的股市表示很是好具体市场表示哪几个科罗拉多州丹佛现正在表示很是好一个良多高科技企业正在这里保守上讲这个处所次要是美国空军学院正在这儿

                2017到2018第一位能源跟国防财产这是川普竞选的时候很主要的一个纲要并且良多的工具他确实曾经做到了加强美国的国防并且能够掉臂虑地展现美队所以他这几个月之后你从他的时政上?#26448;?#22815;看出来党对它的国防工业的投资力度很是大还有一个州区这个处所?#26131;?#20102;十年它是唯逐个个以公共部分的没有所谓的周期由于你看是没有周期的什么时候都?#32654;?#24352;今天川普仿佛要消解的职业他等于就?#21069;?#27491;式员工变成编外人员整个的规模没有太大变化

                还有一类金融办事业集中的几个城市纽约夏洛特美国的三大经济之都达拉斯现正在也是所有银行后端办公室都是设正在达拉斯还有现正在盐湖城

                还有一个这是根基层面大师必定有一个保底的尺度保底的尺度是什么呢我若是增?#25932;?#30340;项目我现正在节制率很高我去接办通过我添加价值的体例我必定会把这个节制率给降下来像这一类的项目你正在什么市场才能赔到钱还有升值的空间

                还有一个现正在对应的什么呢千禧带1996年当前出生的这批人针对他?#24378;?#36767;了良多项目好?#20154;?#36825;些人他喜好讲究健身喜好讲究体验喜好讲究共享空间所以叫share space共享空间那现正在贸易地产也特地为这些人也开辟出来了良多贸易项目也常受?#31471;?#30340;

                亚特拉大就是说是美国很奇特的一个公司它把以前城里面烧毁的铁一共37英里的烧毁铁成了一个绿地带沿着这个绿地带就能开辟出良多的小区特地就是针对这个千禧代过去几年卖得很是火

                还有一类?#38431;?#25110;者办事业这个就广义了搞旅逛的住旅店的这一类现正在就是呈现了从动化从动化就是让什么财产消逝会?#24515;?#20123;财产替代?#38431;?#27704;久都不会过去这半年旅店业升值17%10%以至14%可是整个的贸易地产是9%所以这两个地产类别很?#20052;?#25163;

                再讲一下房地产现正在投资的角度哪些本钱现正在正在美国你看一下全体的趋向来?#30340;أ?007年就是说是美国的顶尖那一年一共有3700亿美金买卖完成那么最新查询拜访呢2016年3300亿根基上就?#26085;?#20010;时候低了良多比2015年也低了良多再看一下2017年207年第一个季度比起2010第一个季度?#20540;?#20102;良多具体到类别上具体都去哪里了呢本钱比力多的最集中的一块办公室公寓这个是2016年再看一下2017年2017年投资继续并且这个比沉更高了公寓的投资全体起头下降下降了54%快要一半旅店现实上跟2010年是?#21046;?#30340;零售业2017年比2010年降了7%然后还有一个工业用地工业用地降了一半工业用地次要?#32654;?#20570;什么阿里巴巴亚马逊他们现正在该当是工业用地最次要的需求正在每个城市里面要实现正在统一天可以或许把这个运到仓储空间现正在是电商最主要的疆场所以这一块2017比2010需求发生了严沉的变化办公用地继续很健旺可是其他用地就相对来?#24403;?#21147;疲软

                然后再讲一下办公用地次要的市场纽约第一你看纽约建筑了几多纽约是一年比一年强第二大市场第三大市场第四大市场第五大第六大西雅图第七大第八大第九大达拉斯第十大亚特兰大所以表示都纷歧样这是需求对房地产的需求

                来看一下供应需求2017年16年投资虽然也很热可是跟2007年比拟投资供给没有显得那么多所以供给量现实上还很是无限举个例子来说办公室拿这个整个存量做为百分比的线年上一个周期的时候新建的占1.2%而现正在只占0.9%

                然后再看一下就是零售降得很是厉害工业用地降得不是很厉害而公寓呢反而往上涨所以现正在公寓存正在一个过热

                ?#20197;?#35762;一下外国投资正在美国哪些外国投资正在美国你全体上看外国投资2016年现实上处于一个小?#26377;?#20102;2015年上升的趋向2017年稍微下降然后你再看一下这个办公室跨越2亿美金的投?#39318;?#37327;2006年2007年2015年2016年16年15年根基上?#21046;?60亿美元对670亿美元但这个布局发生了变化2016年国外的本钱比2015年更多

                然后再讲一下就是哪些城市吸引的外国投?#39318;?#22810;第一个曼哈顿正在这里面亚特兰大还没有排到前十总体来说是曼哈顿一家独大由于价钱很贵此中华尔道夫?#39057;?#23601;占了20亿美金华尔顿最贵的?#39057;?#26159;194亿美金成交华尔顿?#39057;?#23601;占了20亿美金从权基金次要这是中投这是社保还有一个汇金这三大现实上正在外面做的比力凶了亚洲中国的本钱你看往上涨了良多

                然后再看一下中国的本钱根基上去哪些处所了呢去美国比力多次要去向就是美国英国这三个处所是最受?#31471;?#30340;然后全体来说次要是哪几个处所

                然后再讲中美之间的区别两个股市两个国度的股市不同仍是比力大的货泉毫无疑问中国现正在的货泉由于本钱管制良多时候是贬价趋向大师去?#19968;?#30340;时候可能会晓得表面上的汇率可能对你不起感化根基的区别美国这是股市这是货泉两个国度的经济中国虽然现正在经济放缓了可是整个P增加仍是比力快价钱这是根基这是最初一点

                现正在讲一下这个是怎样算出来的按照美国的算法你从房租起头你把所有的成本刨掉然后除以你买的价钱这叫cap ratecap rate是什么概念2007年的时候以2007做为尺度举个例子来说这是所谓的A类城市包罗纽约然后这六大城市以前移平易近是从这些处所进港的这些城市吸引的外国本钱最多然后你看他们现正在2007年的时候cap rate 5.2%现正在4.7%申明什么概念呢cap rate 为什么低了由于价钱涨上去了同样的现金收入你好?#20154;?#29616;金流收入一样由于价钱贵了所以就把整个的cap rate 往下?#30130;?#23601;申明这个市场天热了正在这种环境下对你好仍?#20052;?#22909;对曾经持有地产的人来说是功德对新要去买地产的人价钱就过高了

                再看一下其他处所你看稍微就高一点然后就是关于大商场再一个是关于空间的这个是的属于城里面就像中国良多?#27835;?#20307;一个商场里面?#35874;?#26377;其他设备有可能办公室旅店都合正在一路一个大项目美国典型的就是说一个别育场馆体育场馆橄榄球旁边它会修良多的零售公寓各类合正在一路的大项目总体说就说现正在由于货泉超发本钱正在进入投资机遇所以现正在良多的投资显得比力高贵不像2012年13年的时候那么廉价还有一个就是说现正在的合作仍是比力激烈的

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